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来源：环球老虎财经
华侨城，这个曾经被誉为“中国迪士尼”的地产巨头，近年来却陷入了困境。从上海宝格丽公寓的出售，到业绩的下滑，华侨城的辉煌似乎已经渐行渐远。
曾经的商业地产巨头，如今却面临着巨大挑战。
10月11日，华侨城（亚洲）控股有限公司港股公告称，其间接非全资附属公司华侨城上海置地以不低于人民币24.3亿元（含增值税）的价格，于北京产权交易所透过公开挂牌出售上海苏河湾项目部分资产。
这意味着，位于上海核心地段的明星项目——上海宝格丽酒店，在开业5年后被公开挂牌出售。
华侨城方面预计，设宝格丽项目按最低价格完成，所得款项净额将约为人民币20.7亿元，预计将产生收益约人民币5700万元。董事会拟将建议出售所得款项净额用于偿还贷款及借款，及/或用于集团之一般营运资金。
商业地产仍是群雄逐鹿的红海。上海宝格丽酒店的出售是一个缩影，意味着曾被称为“中国迪士尼”，在业界运营能力首屈一指的华侨城，文旅之王的辉煌也已渐行渐远。
随着灵魂人物段先念退休、文旅与地产业绩双下滑、计提百亿减值，2022也成为华侨城上市以来“最困难的一年”。
站在历史的岔路口，华侨城仍坚持双主业运营，欲以文旅业务解地产之负担，并加速抛售资产回笼资金。无论成败，都将成为商业地产的又一份教科书。
最后的体面
上海宝格丽，是华侨城“最后的荣光”。
公开报道显示，2012年，华侨城亚洲与宝格丽集团签署合作协议，于苏河湾建设宝格丽酒店及宝格丽公寓。该酒店系全球第六家，也是中国第二家宝格丽酒店。
酒店建筑主体为一座48层塔楼和改造后的上海总商会旧址，于2017年开业，最终推迟至2018年6月20日正式营业，一度以“最贵酒店” 成为社交媒体顶流。
据，上海宝格丽酒店仅有82间客房及套房，其中包括19间酒店甄选套房。10月31日晚的最低价格是6529元，最高档的套房是302329元（含服务费），面积为393平方米，最多入住3人。入住一晚就需先支付4000元押金，多个晚上则需按倍叠加。
根据此次公开挂牌公告，华侨城拟出售的资产为酒店房产主体及其他建筑，包括上海市静安区山西北路108弄5-8、11、16-18号；山西北路96、98、112、116、120、126号等。此前，华侨城上海置地为销售资产不动产权之唯一持有人。
公告提到，销售资产之若干部分目前正出租予第三方。根据与授权人（为一名独立第三方）之品牌安排，酒店房产主体目前用作酒店营运及提供配套服务。延续品牌安排（如有）须依赖于买方及品牌授权人能否协商达成。
事实上，该“超高档”网红酒店的经营状况不可谓佳，华侨城去年就开始谋求出售。
据公告披露，2022年，上述挂牌出售的可销售资产录得收入1.4亿元，同比下降43.5%；除税后亏损0.52亿，同比翻了4倍。2023年上半年收入1.19亿元，除税后亏损690万元。根据华侨城（亚洲）集团之管理账目，于2023年6月30日，销售资产之未经审核账面净值约为人民币20.1亿元。
公司董事会认为，倘若落实此次出售，将可令本集团盘活其资产、加速资产周转，以供公司之整体策略规划；将产生之现金流入用于偿还贷款及借贷，可降低集团之计息负债；及实现投资收入。
去年4月，华侨城上海置地就通过公开挂牌出售宝格丽公寓运营主体上海首驰企业管理有限公司51%的股权，价格为不低于5.85亿元，被出售公司的业务范围包括：企业管理、停车场管理、展览展示服务、物业管理及非住宅房地产租赁。
公告显示，上海首驰 2020 年、2021 年以及 2022 年前八月除税后亏损分别为5071.9 万元、5235.1 万元及3695.3 万元，累计亏损超1.4亿元。截至8月末，上海首驰总负债约为14.35亿元。
今年4月，敲定了最终买方上海盛芬徕企业咨询合伙企业，代价是6.12亿元。经穿透，该买方背后实为上市公司世纪华通（***）间接持有的私募平台，后者于今年3月将总部搬至上海。
此次将宝格丽项目彻底挂牌出售，谁会成为新主人，也引发市场新一轮猜测。
曾经的“中国迪士尼”
华侨城起源深圳，是粤系房企的代表，以商业地产起家。
控股股东华侨城集团有限公司是国务院国资委直接管理的大型中央企业，1985年诞生于深圳，立足改革开放前沿阵地，连续11年获得国务院国资委年度业绩考核A级评价。
华侨城以深圳华侨城闻名，此后又对标迪士尼，在全国范围开发出欢乐谷、锦绣中华、世界之窗等明星项目，跻身世界第三和主题公园。
华侨城从来不自称开发商，而是以“城市综合运营商”自居，其创新的“文旅+地产”模式——利用文旅低价勾地，通过住宅开发高价卖房，赚了钱再反哺文旅，使上市公司实现最高60%毛利，在资本市场也长期享受“文旅”估值。
财报来看，房地产板块和旅游综合板块几乎各占半壁江山，旅游收入在2019年后超越房地产，在2021年短暂受挫后，2022年再度超越地产。
然而，无论怎么与其他房企划清界限，华侨城的地产本质依旧不变，近两年受疫情以及宏观环境影响，房地产业务和旅游业务双双大幅下滑。
2022年，公司迎来历史性业绩拐点。一季度实现营收74.7亿元，同比下降13%；归母净利润1.8亿元，同比断崖下降80%；归属上市公司股东的扣非净利润为-6385万，同比下降107.41%，历史性出现亏损。
全年来看，上市公司实现营收767.67亿元，同比下降25.17%；归属于上市公司股东的净利润为-109亿元，同比下降达387.05%。曾经的文旅之王似乎陷入困境。
为了减负，华侨城去年陆续挂牌多家公司股权，其中既有文旅项目，也有地产项目。
7月，华侨城全资子公司重庆华侨城实业发展有限公司以底价约5.6亿元，转让成都华侨城盈创实业有限责任公司100%股权及42020万元债权。8月，华侨城持股的云南旅游股份有限公司挂牌转让旗下公司49.53%股权，转让底价123.72万元。
9月，据重庆产权交易网信息显示，建水侨博房地产开发有限公司转让49%股权，底价13983.55万元，转让方为云南世博康旅产业投资有限公司，后者是重庆华侨城实业发展有限公司华侨城全资子公司。
10月，华侨城旗下华侨城（天津）投资有限公司拟分别转让太原侨硕置业、太原侨诺置业、太原侨隆置业各5%股权，转让底价合计1500万元。
段先念的城
曾有评价，一个人成就一座“城”。此处的人，指的是华侨城“灵魂人物”段先念。
1958年出生的段先念，早在20多年前就提出“城市运营”概念，彼时他担任西安高科（集团）总经理，带领西安高科一度成为中国最大500家企业之一，是西安当时最大的房地产开发企业。
2002年，段先念调任西安曲江新区管委会主任、党工委副书记。2008年被任命为西安市副市长，打造了芙蓉园、不夜城、大雁塔等明星景区，雷厉风行的风格，带领西安旅游品牌打响全国。
2014年3月，段先念接棒退休的任克雷，任华侨城集团公司党委副书记及总经理；2015年9月，段先念正式接任华侨城A董事长一职，开启了“华侨城模式”快速发展新篇章。
在执掌华侨城的8年里，段先念定下“中国文化旅游业***”的目标，对占比过大的地产业务进行大刀阔斧的改革；还创新用了竞争上岗模式、充分授权、推进合伙人制度与持股激励等模式，优化管理架构，推动这家老牌地产央企的业绩走向巅峰。
2014年，华侨城A营收首次突破300亿；2016年，华侨城A营收突破350亿，净利润创新高达到68.8亿；2019年，营收600亿，利润总额达192亿；2020年，利润总额突破200亿，成为业内无可争议的标杆。
在段先念时代，公司总资产也从2013年底的878.79亿元，增长到2021年底的4800.61亿元，累计增加3921.82亿元，增长约3.50倍。营业收入破1000亿元。
在最高光的2019年，华侨城游客量成为，同年文旅板块与地产板块收入与利润率相当，净利润达到142亿。有曾任职华侨城的员工表示，当时华侨城文旅是当之无愧的龙头，对外都说已不需要靠地产去“供养”文旅了。
此后疫情袭来。2020年与2021年，华侨城净利润分别录得126亿和37亿；2022年则急转直下，录得负109亿。
2022年财报显示，公司对存货减值、固定资产、投资房地产、长期股权投资等计提减值127亿元。其中，房地产开发项目计提存货跌价准备达115.1亿元，而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。
华侨城表示：“2022年因房地产行业的深度调整，部分项目预计可变现净值已明显低于账面价值，减值迹象明显。”此前为快速增长牺牲的一部分利润似乎开始“反噬”。
危急存亡之时，公司却不得不“换帅”。
2022年4月，段先念按“副部级“央企一把手规定退休让贤。接任者张振高出生于1962年，仅比段老小了4岁。其曾在全国人大办公厅工作，2010年起任同属国资委直管的保利发展集团总经理和党委副书记，2017年兼任中国中丝集团公司党委书记、总经理，风格稳健。
当前华侨城经营压力仍大。2023年上半年，华侨城A实现主营业务收入194.38亿元，同比上升18.56%，净利润则录得-14亿元。其中，旅游综合业务收入103.06亿元，同比减少2.30%，毛利率20.77%；房地产业务收入90.89亿元，同比增长56.47%，毛利率18.22%。
负债与现金流方面，华侨城截至20236月末合共1343亿元的有息负债，长期借款及应付债券占比达到88%；货币资金达到442.78亿元，较期初增长27亿元；经营性净现金流0.9亿元，较去年同期有所改善。
华侨城表示，公司基本完成存量在运营项目管理重组。下半年，文化旅游业务方面，公司将持续把握行业复苏机遇，做优做强主业优势；房地产业务方面，公司将根据市场情况，动态优化投资策略，聚焦核心城市核心区域精益投资。
